Entscheidung der Woche 23-2022 (ZR)


1. Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Lärm- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gem. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss.

2. Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Begründung bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baulärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Abrede der Mietvertragsparteien. 

Az.: BGH VIII ZR 258/19

in: BeckRS 2021, 41081
JuS 2022, 270
NJW-RR 2022, 381

A. Orientierungs- oder Leitsatz

1. Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Lärm- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gem. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss.

2. Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Begründung bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baulärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Abrede der Mietvertragsparteien. 

B. Sachverhalt

Die Klägerin M ist seit 2011 Mieterin einer Wohnung des V. Die Bruttomiete beträgt monatlich 777 EUR. Im November 2017 beginnt der Nachbar auf dem Grundstück gegenüber die bestehende Kleingartenkolonie abzureißen. Stattdessen errichtet er vier unterkellerte Wohngebäude mit je mindestens sechs Etagen, sowie eine Tiefgarage. Bei Vertragsschluss wussten weder M noch V von den Umbauplänen. Aufgrund des daraus resultierenden Baulärms ist M davon überzeugt, sie sei über den betreffenden Zeitraum von sieben Monaten dazu berechtigt gewesen ihre Miete um 30% zu mindern. Sie fordert daher eine Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete iHv 1631,7 EUR.

C. Anmerkungen

Das LG Berlin hat als Berufungsgericht eine Minderung gem. § 536 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB angenommen. Es stütze dies auf die typischen, auch im Berliner Mietspiegel verankerten,   Auswirkungen von Baulärm auf die ortsübliche Miete, aus denen  sich eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung ergebe. Diese Ansicht teilt der BGH nicht, sodass die Revision des V Erfolg hat.
Ein Rückzahlungsanspruch kann nicht auf § 536 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB gestützt werden, da die Norm keine Anspruchsgrundlage enthält, sondern lediglich eine Minderung per Gesetz anordnet. Es kommt lediglich ein Bereicherungsanspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB in Betracht.
Darüber, dass V den Mietzins zur Erfüllung der mietvertraglichen vermögenswerten Vorteil erlangt hat, besteht Einigkeit. Ein Rechtsgrund für die Zahlungen besteht jedoch nur in der Höhe, in der die Miete tatsächlich zu entrichten war. Für eine per Gesetz erfolgte Minderung gem. § 536 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB bedarf es eines Mangels iSd § 536 Abs. 1 BGB.
Anders als das LG Berlin  lehnte der BGH eine Beschaffenheitsvereinbarung ab. Zwar könne eine solche auch konkludent vereinbart werden, um dies anzunehmen müsse jedoch von beiden Seiten ein Verhalten vorliegen, das einen entsprechenden Schluss zulasse. Unter Berücksichtigung der Tatsache, dass V keinen Einfluss auf zukünftige Immissionen hat, bedürfte es eines weitergehenden Verhaltens des V als lediglich die Kenntnisnahme von der ruhigen Situation bei Vertragsschluss, um anzunehmen er wolle auch in Zukunft für das Ausbleiben von Baulärm einstehen.
Entscheidend ist somit, ob der Baulärm den üblichen vertragsgemäßen Gebrauch iSd § 535 Abs. 1 S. 2 BGB derart beeinträchtigt, dass eine Minderung eintritt. Für die Beurteilung bedarf es einer ergänzenden Vertragsauslegung, die sich an den Umstände des Einzelfalls und an Treu und Glaube gem. § 242 BGB orientiert.  Als maßgebliche Auslegungshilfe zieht der BGH die Wertungen des § 906 BGB heran. Hat V seinerseits die Immissionen schutzlos hinzunehmen, so kann ohne entsprechende Anhaltspunkte nicht angenommen werden, er wolle gegenüber M dafür einstehen. M muss seinerseits die minderungsbegründenden Tatsachen, somit auch die wesentlichen unzumutbaren Immissionen, darlegen und beweisen. Konkrete Angaben des M fehlen, sodass auch die AVV Baulärm als Orientierungshilfe nicht herangezogen werden kann. Mangels Minderung hat M daher keinen Rückzahlungsanspruch. 

D. In der Prüfung
§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB
I. Etwas erlangt
II. Durch Leistung
III. Ohne Rechtsgrund
1. Zahlungspflicht aus dem Mietvertrag, § 535 Abs. 2 BGB
2. Minderung, § 536 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB
a. Mangel, § 536 Abs. 1 BGB
aa. Beschaffenheitsvereinbarung
bb. Übliche vertragliche Eignung 
E. Literaturhinweise
Bühler, Examensrelevantes Wissen zum Leistungsstörungsrecht im Wohnraummietrecht, JA 2021, 366
Henning/Honer, Grundfälle des bürgerlich-rechtlichen Nachbarrechts, JuS 2016, 591
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