Aktenzeichen und Fundorte

Az.: BGH, Urt. v. 14.03.2025 – V ZR 153/23

in: NJW 2025, 1486-1495

A. Orientierungs - oder Leitsätze

1. Wird der Zuschlag in der Zwangsversteigerung durch Beschluss aufgehoben, ändert dies die Rechtslage verbindlich und endgültig. Diese Wirkung gilt nicht nur zwischen den Parteien, sondern gegenüber jedermann.

2. Verwendungen können auch wesensändernde Umgestaltungen sein. Die Errichtung eines Gebäudes auf einem nicht im Eigentum des Besitzers stehenden Grundstück kann eine nützliche Verwendung nach § 996 BGB sein.

3. Gegen den gutgläubigen und unverklagten Besitzer kann der Eigentümer nicht verlangen, dass das Ergebnis der Verwendung nach § 1004 Abs. 1 BGB beseitigt wird.

B. Sachverhalt

Der Kl. war seit 1993 als Eigentümer eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Ohne sein Wissen wurde ab 2008 die Zwangsversteigerung betrieben. 2010 erhielt die Bekl. zu 1 den Zuschlag und wurde als Eigentümerin eingetragen. 2011 wurde zur Sicherung eines von der Bekl. zu 1 und dem Bekl. zu 2 aufgenommenen Darlehens eine Grundschuld über 280.000 € bestellt; die Bekl. rissen das Wochenendhaus ab und errichteten ein Wohnhaus, das sie seit dem 1.8.2012 bewohnen.

2014 hob das Beschwerdegericht den Zuschlagsbeschluss auf die Beschwerde des Kl. auf; Rechtsbehelfe der Bekl. zu 1 blieben erfolglos. Der Kl. verlangte Grundbuchberichtigung sowie u.a. Beseitigung des Wohnhauses, Räumung und Herausgabe, Löschung der Grundschuld und Nutzungsersatz.

Die Bekl. beriefen sich hilfsweise auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen Wertersatz für das errichtete Haus (500.000 €). LG nur teilweise stattgebend, OLG weitergehend; auf Revision hob der BGH das Urteil teilweise auf und verwies zurück.

C. Anmerkungen

Der Fall zeigt die typischen Folgefragen einer später aufgehobenen Zwangsversteigerung. Zwar wurde die Bekl. zu 1 zunächst als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen, die spätere Aufhebung des Zuschlags nimmt diesem Erwerb jedoch die Grundlage rückwirkend. Der Kl. kann sich damit

wieder auf seine Eigentümerstellung stützen und Berichtigung sowie Räumung und Herausgabe verlangen. Problematisch wurde die Sache, weil die Bekl. in der Zwischenzeit bereits das Wochenendhaus abgerissen und ein neues Wohnhaus errichtet hatten. Im Zentrum stand deshalb die Frage, ob der Kl. die Beseitigung des Neubaus verlangen kann oder ob die Bekl. als gutgläubige und unverklagte Besitzer durch das EBV geschützt sind. Der BGH kommt zu dem Ergebnis, dass der Eigentümer vom gutgläubigen und

unverklagten Besitzer bereits nicht nach § 1004 Abs. 1 BGB die Beseitigung des Ergebnisses der Verwendung verlangen kann.

Ein Abrissverlangen würde das EBV umgehen, das den Interessenausgleich über Verwendungsersatz regelt. Zugleich präzisiert der Senat des BGH den Verwendungsbegriff und vollzieht eine für das EBV bedeutsame Wei- chenstellung. Verwendungen können auch in wesensändernden Umgestaltungen liegen, sodass die Errichtung eines Gebäudes als nützliche Verwendung nach § 996 BGB in Betracht kommt, sofern sie den objektiven Verkehrswert erhöht.

Damit verschiebt sich der Schwerpunkt weg von der Frage ,,Abriss oder nicht“ hin zu der Frage, ob die Voraussetzungen des Verwendungsersatzes vorliegen und in welcher Höhe Ersatz geschuldet ist. Für die Höhe des Ver-

wendungsersatzes kommt es nicht auf einen ,,gefühlt“ entstandenen Vorteil an, sondern auf messbare Werte. Entscheidend ist die relevante Werterhöhung zum maßgeblichen Zeitpunkt. Es werden aber höchstens die tatsächlich aufgewendeten Kosten ersetzt.

So hängt das Ergebnis nicht davon ab, ob der Eigentümer das Haus persönlich wollte. Die Entscheidung verlagert damit zugleich die

Durchsetzung der Ansprüche. Kommt Verwendungsersatz in Betracht, können die Bekl. die Herausgabe nach § 1000 BGB bis zur Erfüllung zurückhalten, sodass Berichtigung und Herausgabe aus § 894 BGB und § 985 BGB häufig nur Zug um Zug durchgesetzt werden. Prozessentscheidend

sind regelmäßig Darlegung und Beweis zur Verkehrswerterhöhung und zu den Aufwendungen sowie die Einordnung der Besitzlage im maßgeblichen Zeitraum.

D. In der Prüfung

I. Grundbuchberichtigung, § 894 BGB

1. Unrichtigkeit des Grundbuchs

2. Anspruchsberechtigter

3. Anspruchsgegner

4. Keine Einreden des Anspruchsgegners, (P): § 1000 BGB

analog (wegen Verwendungsersatz)

5. Rechtsfolge

II. Herausgabe, § 985 BGB

1. Eigentum des Anspruchstellers

2. Besitz des Anspruchsgegners

3. Kein Recht zum Besitz, § 986 BGB

III. EBV und Verwendung

1. Vindikationslage, §§ 985, 986 BGB

2. Gutgläubiger und unverklagter Besitzer, § 993 Abs. 1 BGB

3. Nutzungsersatz, §§ 987 ff. BGB

4. Verwendungsersatz, §§ 994 ff. BGB

5. Nützliche Verwendung, § 996 BGB

6. Zurückbehaltungsrecht, § 1000 BGB

7. Beseitigung, § 1004 Abs. 1 BGB (ausgeschlossen)

E. Literaturhinweise

BGH, Urt. v. 14.03.2025 – V ZR 153/23, in: NJW 2025

MüKoBGB/Raff, 9. Aufl. 2023, BGB § 994 ff.