Aktenzeichen und Fundstelle

Az.: VIII ZR 228/23

in: NJW 2026, 664-668

A. Leitsätze

1. Der Wunsch eines Wohnraummieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen ist – unabhängig davon, ob er auf eine solche Verringerung wirtschaftlich angewiesen ist – grundsätzlich als ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung i.S.v. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB anzuerkennen.

2. Eine – über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehende – Gewinnerzielung des Mieters durch die Untervermietung des Wohnraums ist hiervon nicht umfasst.

B. Sachverhalt

Der Bekl. mietete seit 2009 eine Wohnung der Kl. in Berlin (Mietpreisbremse-Gebiet) zu rund 460€, später 497,35€ nettokalt. Für einen Auslandsaufenthalt erhielt er zu-nächst eine unbefristete Untervermietungserlaubnis, vermietete aber anschließend ohne wirksame Zustimmung der Kl. ab Februar 2020 erneut an zwei Untermieter wei-ter und verlangte dabei eine Nettokaltmiete deutlich oberhalb der zulässigen Miethöhe. Trotz Nachfrage der Hausverwaltung und späterer Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung beendete der Bekl. das Untermietverhältnis nicht und berief sich auf die Notwendigkeit, seine Kosten zu decken. Die Kl. kündigte daraufhin

fristlos und hilfsweise fristgerecht und verlangte Räumung. Während das Amtsgericht die Klage abwies, verurteilte das Landgericht Berlin die Bekl. zur geräumten Her-ausgabe der Wohnung; seine Revision blieb ohne Erfolg.

C. Anmerkungen

Das Berufungsgericht bejaht den Räumungs- und Herausgabeanspruch der Kl. aus § 546 Abs. 1 BGB i.V.m. § 985 BGB, weil das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung vom 28.02.2022 nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB i.V.m. § 573c BGB wirksam beendet wurde. Der Bekl. hat gegen § 540 Abs. 1 S. 1 BGB verstoßen, indem er die Wohnung unerlaubt an Dritte überließ, was eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellt. Ein Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis gem. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB bestand nicht, weil es an einem „berechtigten Interesse“ fehlt. Nach dem Telos sowie der Entstehungsgeschichte des § 553 BGB soll die Untervermietung den Erhalt des Hauptmietverhältnisses bei geänderten Lebensverhältnissen ermöglichen, nicht aber dem Mieter eine über seine wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehende Gewinnerzielung eröffnen. Die wirtschaftliche Verwertung der Wohnung ist grundrechtlich über Art. 14 Abs. 1 GG dem Eigentümer zugeordnet, nicht dem Mieter. Ein berechtigtes Interesse i.S.v. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB liegt daher bei gewinnerbringender Untervermietung nicht vor. Im Streitfall erzielte der Bekl. mit einer Untermiete von 962€ nettokalt gegenüber seiner eigenen Nettokaltmiete von 460€ einen deutlichen Überschuss, sodass eine gewinnorientierte Untervermietung vorlag. Ob die Untermiete gegen die Mietpreisbremse verstieß, konnte nach dieser Wertung offenbleiben. Ein Rechtsmissbrauchseinwand aus § 242 BGB griff nicht durch, da der Bekl. die Erlaubnis für eine gewinnerbringende Untervermietung nicht verlangen konnte. Der BGH knüpft an seine bisherige Rechtsprechung zu § 553 BGB an und präzisiert, dass eine Reduzierung der eigenen Mietbelastung zulässig, eine „Kassemachen“-Konstellation aber nicht geschützt ist. Die Entscheidung stellt klar, dass eine Beteiligung des Vermieters am Untermietgewinn, etwa über § 553 Abs. 2 BGB, nicht den Charakter eines Gewinnteilungsmodells begründet, sondern einen angemessenen Ausgleich bei ordnungsgemäßer Untervermietung ermöglicht. Es wird hervorgehoben, dass der Untermieter kraft Gesetzes einen geringeren Bestandsschutz als der Hauptmieter genießt gem. §§ 546 Abs. 2, 573a Abs. 2 BGB und deshalb das Risiko einer fehlenden Erlaubnis trägt. Durch die Verneinung eines berechtigten Interesses bei gewinnerbringender Untervermietung werden Untermieter vor überhöhten Untermieten geschützt, weil der Hauptmieter auf (nahezu) kostendeckende Entgelte begrenzt bleibt. Im Ergebnis ordnet der BGH § 553 BGB als Instrument zur Sicherung des Mietverhältnisses in Belastungssituationen ein, nicht als Grundlage für eine gewerbeähnliche wirtschaftliche Nutzung der Wohnung durch den Mieter.

D. In der Prüfung

I. Anspruchsgrundlage: § 546 Abs. 1 BGB (i.V.m. § 985 BGB)

II. Bestehen eines Mietverhältnisses und Besitz des Bekl.

III. Beendigung durch ordentliche Kündigung

1. Form und Zugang der Kündigung gem. §§ 568, 130 BGB

2. Kündigungsgrund gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB

3. Erheblichkeit der Pflichtverletzung

IV. Pflichtverletzung: Unerlaubte Untermiete gem. § 540

Abs. 1 S. 1 BGB

V. Kein Ausschluss der Kündigung wegen Rechtsmiss-

brauchs gem. § 242 BGB

1. Prüfung des Anspruchs auf Untervermietungserlaubnis

gem. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB

2. Berechtigtes Interesse: Kein Anspruch bei gewinner-

bringender Untervermietung

VI. Ergebnis: Mietverhältnis wirksam beendet

E. Literaturhinweise

BGH, Urt. v. 28.01.2026 – VIII ZR 228/23; NJW 2026, 664 ff.