Aktenzeichen & Fundstelle

Az.: BGH VIII ZR 32/20

in: NJW 2022, 1014

A. Orientierungs- oder Leitsatz

1. Die Erheblichkeit des zur außerordentlichen fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs berechtigten Mietrückstands ist gem. §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2, 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB allein nach der Gesamthöhe der rückständigen Teilbeträge zu bestimmen.

2. Der Zahlungsrückstand ist dann nicht mehr unerheblich, wenn er die für einen Monat geschuldete Miete übersteigt.

3. Für eine darüberhinausgehende gesonderte Bewertung der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu einer Monatsmiete und damit für eine richterliche Anhebung der Anforderungen an eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs lässt das Gesetzt keinen Raum.

B. Sachverhalt

Die Beklagte ist seit 2005 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Von der Bruttomiete i.H.v. monatlich 704 EUR blieb sie der Klägerin im Januar 2018 135,41 EUR und die volle Monatsmiete für Februar 2018 schuldig. Auf Grund dieser Rückstände erklärte die Klägerin mit Schreiben die fristlose, hilfsweise fristgerechte Kündigung des Mietvertrags. Später beglich die Beklagte, die die Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB bereits weniger als zwei Jahre zuvor in Anspruch genommen hatte, den Zahlungsrückstand. Der Räumungs- und Herausgabeklage wurde stattgegeben.

C. Anmerkungen

Auf Berufung der Beklagten wurde das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Die darauffolgende Revision der Klägerin hatte Erfolg, sodass das erstinstanzliche Urteil wiederhergestellt wurde.

Das Berufungsgericht und der BGH haben zwei verschiedene Auffassungen bzgl. des Kriteriums der Erheblichkeit des Zahlungsrückstands. Während das Berufungsgericht sich für eine Betrachtung der Erheblichkeit der Rückstände der einzelnen Monatsmieten ausspricht, vertritt der BGH, dass dies allein an der Gesamthöhe des Rückstands ermessen werden soll.

Das Urteil bietet eine gute Gelegenheit, sich mit den verschiedenen Auslegungsmethoden im Rahmen der Thematik der außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund auseinanderzusetzen.

D. In der Prüfung

I. Rückgabepflicht des Mieters gem. § 546 Abs. 1 BGB

1. Mietverhältnis

2. Beendigung desselben durch Kündigung

a. Kündigungserklärung

b. Kündigungsgrund gem. §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt.2, 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB

c. Kündigungsfrist gem. § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB

3. Kein Ausschluss

II. Herausgabeanspruch gem. § 985 BGB

1. Eigentum der Vermieterin

2. Besitz der Mieterin

3. Recht der Mieterin zum Besitz

a. Entstanden durch den Mietvertrag

b. Durch Beendigung wieder erloschen

E. Literaturhinweise

K. Schach, BeckOK Mietrecht, 27. Edition, Stand: 01.11.2021, BGB § 543 Rn. 55 – 55b.