Aktenzeichen und Fundstelle

Az.: BGH VIII ZR 250/23

in: BeckRS 2025, 27144

A. Orientierungs - oder Leitsätze

1. Ein Vermieter hat in die erforderlichen Maßnahmen zum Schutze der Mieter und einbezogener Personen vor Störungen des Mietverhältnisses zu treffen.

2. Dazu gehört es grundsätzlich, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege, insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum in den Wintermonaten zu räumen und zu streuen.

3. Für das Bestehen der mietvertraglichen Pflichten kommt es nicht auf die Eigentumsverhältnisse, sondern lediglich auf die Stellung als Vertragspartei an.

B. Sachverhalt

Die Mieterin M ist Mieterin einer Eigentumswohnung, die der B gehört und Teil eines Mehrfamilienhauses ist. Ein Teil der Betriebskosten wird laut Mietvertrag für Schneebeseitigung und Streuen verwendet anteilig nach dem Eigentumsanteil. Des Weiteren sagte der Mietvertrag: „Der [...] Mieter bzw. Nutzer hat auch die Zugangswege vor dem Haus und den Gehweg zu reinigen, dort Schnee und Eis zu beseitigen und bei Glätte zu streuen. Im Übrigen sind die ortspolizeilichen Vorschriften zu beachten. [...] Der Mieter ist zur Vornahme dieser Arbeiten nur insoweit verpflichtet, als diese nicht anderweitig vorgenommen und die Kosten nicht über die Betriebskostenumlage abgerechnet werden.“

B engagiert einen professionellen Hausmeister für den Winterdienst. Die M stürzte am 30. Januar 2017 beim Verlassen des Hauses auf dem zum Haus führenden Weg. M erlitt schwere Verletzungen. Der Weg soll nicht von Glatteis befreit gewesen sein. Die M klagt an, dass B der Räum- und Streupflicht nicht nachgekommen sei. Das Amtsgericht wies die Klage der M teilweise ab. Das Amtsgericht führt aus, dass die Klage der M nicht die B, sondern die Wohnungseigentümergesellschaft tangiert. B haftet demnach nur anteilig nach ihrem Eigentumsanteil. Die Verletzung der Überwachungs- und Kontrollpflicht ist zudem nicht ersichtlich. Nach einer Revision wies das Landgericht die Klage vollständig ab.

C. Anmerkungen

Die Beurteilung des Amtsgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Die Ansicht, dass Vermieter innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft nur anteilig Schutzpflichten wahrnehmen müssen, führt zu einem sachlich nicht gerechtfertigten unterschiedlichen Schutzniveau. Der Mieter, für welchen die Eigentümerverhältnisse zudem häufig nicht erkennbar sind, ist dabei nicht weniger schutzwürdig.

Die Vertragsparteien haben keine wirksame Vereinbarung über eine Übernahme des Winterdienstes durch einen Dritten vereinbart. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist der Winterdienst hier von der Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Streithelferin übertragen worden.

Jedoch lässt sich keine Übertragung der Räum- und Streupflicht auf die Klägerin erkennen, welche einen Anspruch ausschließen würden, da diese nicht in der gebotenen Deutlichkeit vereinbart wurde.

Es ist für die Mieterin nicht erkennbar, ob sie den Winterdienst zusätzlich zu übernehmen habe, wenn diese auf einen Dritten übertragen wurde. Auch ist es nicht erkennbar, dass der Dritte vollständig von seiner Pflicht entbunden ist.

Der Vermieter muss sich das Verhalten des Erfüllungsgehilfen zurechnen lassen, gem. § 278 S.1 Alt. 2 BGB. Ein Anspruch der Klägerin gem. § 280 Abs. 1, 535 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 253 Abs. 1, 2, § 278 S. 1 Alt. 2 BGB ist zu bejahen.

Das Urteil des vorinstanzlichen Gerichts ist aufzuheben gem. § 562 Abs. 1 ZPO.

D. In der Prüfung

A) Anspruch gem. § 280 Abs. 1, 535 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 253 Abs. 1, 2, § 278 S. 1 Alt. 2 BGB

I) Anspruch entstanden

1) Schuldverhältnis gem. § 535 Abs. 1

2) Pflichtverletzung (P): Auslegung wem die Pflicht obliegt

3) Vertretenmüssen

4) Schaden

II) Anspruch nicht untergegangen und durchsetzbar

III) Ergebnis

E. Literaturhinweise

BeckRS 2025, 27144

Amtsgerichtsentscheidung: https://openjur.de/u/2535989.html